Un renforcement de la protection des bailleurs de locations nues et meublées à usage de résidence principale

Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le décret du 6 juillet 2026, applicable à compter du 1er octobre 2026, renforce la protection des bailleurs.

Grâce au décret n°2026-596 du 6 juillet 2026, les baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 devront obligatoirement intégrer une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, défaut de paiement des charges, ou non-versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’évolution porte sur la modification du contrat type de location ou de colocation : désormais, l’article VIII prévoit que la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, intervient six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La clause ne joue donc pas dès le premier impayé de loyer, le bailleur étant tenu de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cependant, la réduction du délai de deux mois à six semaines est significative, car elle permet de gagner deux semaines dans la mise en jeu de la clause résolutoire, dans des dossiers où la dette locative augmente mois après mois.

Un renforcement de la protection des bailleurs

Cette évolution législative met un terme à une fragilité pratique.

Depuis la loi anti-squat de juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d’habitation conclus postérieurement à son entrée en vigueur, en cas d’impayé de loyer et des charges, ou de non-versement du dépôt de garantie.

La loi avait également abaissé à six semaines le délai à indiquer dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, mais elle n’avait pas modifié le contrat type annexé au décret n°2015-587 du 29 mai 2015, qui continuait d’indiquer un délai de deux mois.

Concrètement, la majorité des bailleurs, agences et gestionnaires locatifs continuaient d’utiliser un contrat type de location qui prévoyait un délai de deux mois, moins favorable que le délai de six semaines instauré en 2023.

Le décret du 6 juillet 2026 complète et renforce donc la loi du 27 juillet 2023, sécurise les baux conclus à compter du 1er octobre 2026, et devrait permettre une accélération des procédures d’expulsion.

Quels sont les contrats concernés, et quand le nouveau contrat de location entre-t-il en vigueur ?

La modification du contrat type concerne les contrats de location portant sur des logements à usage de résidence principale : les locations nues, meublées ou les colocations à bail unique.

Les locations saisonnières, les locations exclusivement professionnelles, les baux mobilités, ou encore les locations consenties à des travailleurs saisonniers ne sont pas concernés.

La modification s’applique aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Les baux antérieurs restent soumis aux clauses qu’ils contiennent : le délai à viser dans le commandement de payer reste donc de six semaines ou de deux mois, en fonction de ce que prévoit le contrat.

L’actualisation des clauses résolutoires facultatives

Au-delà des motifs de résiliation de plein droit pour impayés de loyer, défaut de paiement des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, le bail peut également prévoir une résiliation de plein droit dans certains cas limitativement énumérés :

  • le défaut de souscription d’une assurance habitation,
  • la méconnaissance d’une service de résidence principale applicable au logement,
  • le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L’ajout facultatif du numéro de téléphone portable

Les baux conclus à compter du 1er octobre 2026 pourront mentionner le numéro de téléphone portable du bailleur, du locataire et de chaque colocataire.

Cette mention est facultative, mais elle peut être d’une grande utilité, car destinée à faciliter les échanges entre bailleur et locataire, à permettre une meilleure communication et une intervention plus rapide en cas d’impayé de loyer.

Ce qu’il faut retenir

Le nouveau contrat type de location de logements à usage de résidence principale intègrera, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 :

  • la clause résolutoire obligatoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
  • le délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux,
  • de nouvelles clauses résolutoires facultatives relatives à l’assurance habitation, aux troubles de voisinage et à la servitude de résidence principale,
  • la possibilité de faire figurer le numéro de téléphone du locataire et du bailleur.

Mon intervention à vos côtés si votre locataire ne règle pas ses loyers et ses charges ou ne verse pas le dépôt de garantie

Si votre locataire ne règle pas ses loyers ou ses charges aux termes convenus, ou qu’il ne vous a pas remis le dépôt de garantie au moment de la signature du bail, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat.

La procédure d’expulsion est en effet complexe et rigoureusement encadrée par des conditions précises et des délais stricts.

Un avocat pourra vérifier les conditions permettant d’engager une procédure d’expulsion, rédiger les actes permettant de présenter votre demande au juge, et vous accompagner tout au long de la procédure.