L’expulsion pour loyers impayés repose sur un enchaînement légal structuré, régi par la loi du 6 juillet 1989 : la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire laissant au locataire un délai pour régulariser la situation, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge ou le prononcé judiciaire de la résiliation, la délivrance d’un commandement de quitter les lieux dans un délai minimal de deux mois avant l’expulsion effective, en tenant compte de la trêve hivernale.

Le commandement de payer

Pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989, l’article 24 dispose que tout bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contenu du commandement de payer est impératif et prévu à peine de nullité :

  • La mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette,
  • Le montant mensuel du loyer et des charges,
  • Le décompte de la dette,
  • L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Le texte prévoit désormais, pour les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la réforme de 2023, un délai de six semaines, alors que les baux plus anciens restent sont au délai de deux mois.

Le commandement de payer est signifié par un commissaire de justice, dans le respect des dispositions du code de procédure civile.

Le constat judiciaire de l’acquisition de la clause résolutoire et les condamnations pécuniaires

Lorsque le locataire ne régularise pas sa dette dans le délai mentionné au commandement de payer, et qu’aucun plan d’apurement n’est conclu, la clause résolutoire produit effet de plein droit à l’issue de ce délai.

Toutefois, l’acquisition de la clause résolutoire doit faire l’objet d’une constatation judiciaire.

La résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire permet au bailleur de saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référés selon une procédure d’urgence, qui permet d’obtenir une décision rapide, tout en conservant un débat contradictoire.

Les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est effectuée par le commissaire de justice.

Sous la même sanction d’irrecevabilité de la demande, le commissaire de justice doit notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Les juridictions constatent l’acquisition automatique de la clause résolutoire dès lors que la preuve de l’absence de régularisation des loyers dans le délai prévu au commandement de payer est rapportée, ou l’absence de présentation d’un plan d’apurement.

La décision d’expulsion s’accompagne d’une condamnation pécuniaire du locataire à régler les arriérés de loyers et charges. 

Cette condamnation prend la forme d’une indemnité d’occupation pour toutes les sommes dues depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces condamnations pécuniaires peuvent être recouvrées amiablement auprès de la personne expulsée ou par le commissaire de justice via des mesures d’exécution forcée.

La décision d’expulsion

Une fois la décision d’expulsion rendue par le juge des contentieux de la protection, le bailleur doit, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, faire signifier au locataire un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Ce commandement doit mentionner :

  • L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie,
  • La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et les contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion,
  • L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés,
  • L’avertissement qu’à compter de cette date, il pourra être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Ce commandement de quitter les lieux peut être délivré avec l’acte de signification du jugement, à partir duquel les délais de recours commencent à courir.

Lorsqu’il délivre le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion saisir le préfet afin qu’il informe la CCAPEX, et qu’il informe le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.

A défaut de saisine du préfet, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

Un délai de grâce légal est en effet prévu : si l’expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

La loi prévoit néanmoins des exceptions : ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge, notamment en cas de d’échec imputable au locataire de la procédure de relogement ou lorsque les occupants sont entrés par manœuvres ou voies de fait.

Un sursis légal à l’exécution des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars est toujours prévu (la trêve hivernale), sauf relogement dans des conditions suffisantes ou introduction dans les lieux par voies de fait, manœuvres, menaces ou contrainte.

En dehors de ces délais légaux, le juge de l’exécution peut accorder aux occupants de lieux habités des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté du locataire, de sa situation familiale, de sa situation financière, des diligences accomplies pour se reloger, du droit à un logement décent, etc.

Sont exclus les cas de mauvaise foi avérée ou l’introduction par voie de fait.

Opérations d’expulsion, sort des meubles et indemnité d’occupation

Une fois les délais expirés (délai de deux mois après commandement, trêve hivernale et délais accordés par le JEX le cas échéant), si le locataire n’a pas quitté de lui-même le logement, le bailleur peut solliciter le commissaire de justice afin qu’il procède aux opérations d’expulsion, éventuellement avec un serrurier et le concours de la force publique.

Les meubles se trouvent sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne.

A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable.

A l’expiration du délai, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les autres sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Mon intervention à vos côtés si votre locataire ne règle pas ses loyers

Si votre locataire ne règle pas ses loyers, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat.

La procédure d’expulsion est en effet complexe et rigoureusement encadrée par des conditions précises et des délais stricts.

Un avocat pourra vérifier les conditions permettant d’engager une procédure d’expulsion, rédiger les actes permettant de présenter votre demande au juge, et vous accompagner tout au long de la procédure.

Maître Mathilde POLSINELLI, Avocate au barreau de BORDEAUX
Droit immobilier, droit de la construction, droit de la responsabilité, droit des mineurs