La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire à vendre un bien à des conditions déterminées pendant un délai donné. Le bénéficiaire reste libre de lever ou non l’option. Mais le vendeur peut-il revenir sur son engagement avant que l’acquéreur potentiel ait répondu ? Le droit actuel apporte une réponse ferme : en principe, sa rétractation n’empêche pas la formation de la vente.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

Aux termes de l’article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés. Pour une vente immobilière, le bien et le prix doivent notamment être suffisamment définis.

Le vendeur donne dès la promesse son consentement à la vente. Le bénéficiaire dispose, quant à lui, d’un délai pour décider s’il achète. S’il lève valablement l’option dans les conditions prévues, la vente promise est formée, sous réserve des conditions suspensives et formalités applicables.

Cette opération doit être distinguée de l’offre de vente, qui n’a pas la même force, et de la promesse synallagmatique, dans laquelle les deux parties s’engagent en principe réciproquement à vendre et à acheter.

La rétractation du vendeur est-elle efficace ?

Pour les promesses relevant du droit issu de la réforme des contrats de 2016, le texte est explicite : la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Autrement dit, une lettre du vendeur indiquant qu’il ne souhaite plus vendre ne fait pas disparaître, à elle seule, le droit d’option.

Si le bénéficiaire lève l’option dans le délai et conformément aux stipulations convenues, il peut demander que l’engagement soit respecté. Une demande d’exécution forcée de la vente peut être portée devant le tribunal lorsque les conditions en sont réunies.

Le contrat conclu avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse peut par ailleurs être annulé. La preuve de cette connaissance et l’analyse des droits concurrents exigent une étude précise des actes, des dates et des échanges.

Le revirement de jurisprudence pour les promesses anciennes

La difficulté a longtemps concerné les promesses conclues avant l’entrée en vigueur de la réforme du 1er octobre 2016. Selon une ancienne jurisprudence, la rétractation du promettant avant la levée d’option empêchait la rencontre des volontés. Le bénéficiaire pouvait réclamer des dommages-intérêts, mais pas nécessairement obtenir la vente forcée.

Par un arrêt du 23 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a changé d’approche. Elle a retenu que le promettant signataire d’une promesse unilatérale s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sauf stipulation contraire. La rétractation intervenue pendant le délai d’option n’empêchait donc pas la formation de la vente lorsque le bénéficiaire avait levé l’option dans les conditions convenues.

Cette évolution a rapproché le régime des promesses anciennes de la solution désormais inscrite à l’article 1124. Elle ne dispense toutefois jamais de vérifier la date de l’acte, sa rédaction et les circonstances propres au dossier.

Le bénéficiaire doit respecter strictement les conditions de l’option

L’inefficacité de la rétractation du vendeur ne signifie pas que la vente est automatiquement acquise. Le bénéficiaire doit lever l’option avant l’expiration du délai, selon la forme prévue dans la promesse et à l’adresse convenue. Une notification tardive ou irrégulière peut faire perdre le bénéfice de l’engagement.

Il convient également de vérifier les conditions suspensives. Lorsqu’un financement est prévu, l’acquéreur doit accomplir les démarches exigées par l’acte. Une condition qui échoue sans faute de sa part peut rendre la promesse caduque. À l’inverse, celui qui empêche délibérément la réalisation d’une condition ne peut pas toujours s’en prévaloir.

Quelle différence avec le délai de rétractation de l’acquéreur ?

La rétractation du vendeur promettant ne doit pas être confondue avec le délai de rétractation accordé à certains acquéreurs non professionnels d’un logement. Dans les opérations concernées, l’acquéreur bénéficie en principe d’un délai légal de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’acte.

Ce délai protège l’acquéreur. Il ne crée pas un droit équivalent au profit du vendeur. Celui-ci ne peut donc pas invoquer les règles protectrices de l’acquéreur pour se dégager librement de la promesse qu’il a consentie.

Indemnité d’immobilisation et formalités : des points à contrôler

La promesse prévoit souvent une indemnité d’immobilisation destinée à compenser l’exclusivité accordée au bénéficiaire. Son sort dépend de la réalisation de la vente, de l’exercice de l’option et des clauses de l’avant-contrat. Elle ne doit pas être assimilée automatiquement à un acompte ou à une pénalité.

Certaines promesses unilatérales sous signature privée doivent être enregistrées dans un délai de dix jours, à peine de nullité, notamment lorsqu’elles portent sur un immeuble ou un droit immobilier. Une promesse authentique obéit à un circuit différent. La publicité foncière peut également jouer un rôle dans l’opposabilité de l’acte.

Que faire si le vendeur annonce qu’il se rétracte ?

Le bénéficiaire doit éviter toute réponse improvisée. Il est recommandé de faire examiner sans délai la promesse, car le délai d’option continue généralement de courir. Si l’achat reste souhaité, la levée d’option doit être effectuée dans les formes et le délai convenus, sans attendre l’issue du différend.

Il faut conserver la promesse, les preuves de notification, les échanges avec le vendeur, le notaire ou l’agence ainsi que les justificatifs de financement. Selon la situation, une mise en demeure, une mesure conservatoire ou une action en exécution forcée peut être envisagée. Une demande de dommages-intérêts peut aussi être formée pour les préjudices distincts établis.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il prévoir dans la promesse qu’il pourra se rétracter ?

L’arrêt du 23 juin 2021 réserve l’hypothèse d’une stipulation contraire. Une telle clause doit être analysée avec soin : sa portée dépend de sa rédaction, de l’équilibre contractuel et des autres dispositions de l’acte.

La vente est-elle formée dès la signature de la promesse ?

Le vendeur est engagé dès la promesse, mais il manque encore la décision du bénéficiaire. La vente promise se forme lorsque l’option est valablement levée, sous réserve des conditions prévues.

Que se passe-t-il si le bien est vendu à quelqu’un d’autre ?

Si le tiers connaissait l’existence de la promesse, l’article 1124 prévoit la nullité du contrat conclu en violation de celle-ci. Lorsque cette connaissance ne peut être démontrée, d’autres recours peuvent subsister contre le promettant.

Vous êtes confronté à la rétractation d’un vendeur ou à une difficulté de levée d’option ? Une intervention rapide permet de préserver les délais, les preuves et les recours. Le cabinet peut analyser l’avant-contrat et vous accompagner dans les démarches utiles.