Compromis de vente et promesse unilatérale préparent tous deux une transaction immobilière, mais ils ne répartissent pas les engagements de la même manière. Le choix de l’avant-contrat influence la liberté de l’acquéreur, la position du vendeur, l’indemnité versée et les recours en cas de refus de signer.

Le compromis engage en principe les deux parties

Dans une promesse synallagmatique, couramment appelée compromis, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter. Lorsque le bien et le prix sont déterminés, l’accord peut valoir vente sous réserve des conditions suspensives.

L’acte authentique intervient ensuite pour réitérer l’opération et permettre sa publication. Une clause peut toutefois faire de cette signature une condition de formation : la rédaction doit être examinée attentivement.

La promesse unilatérale n’engage d’abord que le vendeur

Le promettant consent à vendre pendant une durée fixée. Le bénéficiaire dispose d’une option qu’il peut lever ou non. La vente se forme lorsqu’il exerce ce droit dans les conditions convenues.

Le vendeur est fermement engagé et sa révocation pendant le délai d’option n’empêche en principe pas la formation du contrat promis.

Quelle place pour le délai de rétractation ?

L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie en principe d’un délai légal de dix jours, qu’il signe un compromis ou une promesse unilatérale. Ce délai est distinct de l’option prévue contractuellement.

Le vendeur ne bénéficie pas de cette protection. Il doit donc vérifier toutes les conditions de son engagement avant la signature.

Dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation

Dans un compromis, une somme est souvent séquestrée à titre de garantie et s’impute sur le prix. Dans une promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation rémunère l’exclusivité accordée au bénéficiaire.

Le vocabulaire utilisé ne suffit pas : les clauses déterminent le sort de la somme si la vente échoue. Une condition suspensive non réalisée sans faute entraîne généralement sa restitution.

Les conditions suspensives

Les deux actes peuvent prévoir l’obtention d’un prêt, une autorisation d’urbanisme, l’absence de préemption ou la régularisation d’une situation. Les conditions doivent être précises, assorties de délais et adaptées au projet.

La partie protégée doit accomplir les démarches prévues. Celui qui provoque l’échec d’une condition s’expose à ce qu’elle soit réputée accomplie.

Quels recours si le vendeur refuse ?

Dans un compromis, l’acquéreur peut demander l’exécution forcée si la vente est formée et réalisable. Dans une promesse unilatérale, la levée régulière de l’option peut également former la vente malgré la révocation du promettant.

Des dommages-intérêts ou l’application d’une clause pénale peuvent s’ajouter. Les recours dépendent toujours du texte exact de l’avant-contrat.

Comment choisir ?

La promesse unilatérale peut convenir lorsque l’acquéreur souhaite disposer d’une période de décision clairement organisée. Le compromis traduit un engagement réciproque plus immédiat.

Le choix doit tenir compte du financement, des vérifications à effectuer et du calendrier. Il ne doit pas reposer uniquement sur un modèle standard.

Questions fréquentes

Le compromis est-il plus contraignant pour l’acquéreur ?

Après le délai de rétractation, il est en principe engagé sous réserve des conditions suspensives.

La promesse permet-elle au vendeur de changer d’avis ?

Non. Le vendeur s’engage dès la signature pendant la durée de l’option.

Faut-il obligatoirement un notaire ?

L’intervention notariale sécurise les formalités et devient indispensable pour l’acte authentique. Certaines promesses sous signature privée doivent être enregistrées.