En principe, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de bail pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu pour le compte du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aussi, si en cours de bail, le dépôt de garantie ne peut pas être imputé sur les loyers dus par le locataire, il en est différemment en fin de bail.

Dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle un principe important en matière locative : l’indemnité d’occupation due pour le maintien dans les lieux du locataire au-delà du terme du bail fait partie des « sommes restant dues au bailleur », imputables sur le dépôt de garantie.

Le bailleur peut ainsi déduire cette indemnité du dépôt de garantie, avant restitution du reliquat au locataire.

Les juridictions du fond confirment cette logique, en pratiquant systématiquement la compensation entre le dépôt de garantie et les indemnités d’occupation (entre autres créances locatives) au moment du solde de compte de fin de bail, tout en encadrant strictement cette imputation par l’exigence de justification des sommes déduites, l’interdiction des clauses pénales déguisées et la prohibition de l’utilisation du dépôt de garantie pendant l’occupation du logement.

Cette décision illustre l’importance, pour les bailleurs et pour les locataires, de maîtriser les règles applicables au dépôt de garantie et aux créances locatives en fin de bail.

Si le bailleur est en droit d’imputer certaines sommes sur le dépôt de garantie, encore faut-il que ces retenues soient fondées juridiquement, justifiées et conformes aux exigences légales.

En cas de contestation relative à la restitution du dépôt de garantie, au calcul de l’indemnité d’occupation ou à l’établissement du solde de tout compte locatif, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier permet de sécuriser vos droits et de défendre efficacement vos intérêts.

Maître Mathilde POLSINELLI, Avocate au barreau de BORDEAUX
Droit immobilier, droit de la construction, droit de la responsabilité, droit des mineurs