Les litiges relatifs au refus du vendeur d’exécuter un avant-contrat reposent souvent sur une question centrale : les parties ont-elles voulu former immédiatement la vente ou seulement s’engager à négocier ou à signer plus tard ? La jurisprudence s’attache au contenu exact de l’acte, aux conditions suspensives et aux comportements des parties.

Le principe : le compromis engage les deux parties

Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont d’accord sur le bien et le prix, le compromis peut valoir vente. La signature authentique sert alors à réitérer et publier l’opération, sans créer nécessairement l’engagement.

Le vendeur ne peut donc pas invoquer un simple changement d’avis. Son refus peut conduire à une action en exécution forcée et à une demande de dommages-intérêts.

Pourquoi la rédaction de l’acte est-elle décisive ?

Les juges recherchent si la réitération authentique était une modalité d’exécution ou une condition de formation de la vente. Une clause claire peut subordonner la conclusion définitive à la signature chez le notaire.

À l’inverse, la seule fixation d’une date pour l’acte authentique ne suffit pas toujours à permettre au vendeur de se dégager. L’ensemble du compromis doit être lu de manière cohérente.

L’effet des conditions suspensives

Tant qu’une condition est pendante, la vente reste affectée par l’événement prévu. Si elle se réalise dans le délai, l’engagement devient pleinement efficace. Si elle échoue sans faute, le compromis peut devenir caduc.

Une partie ne peut pas provoquer l’échec de la condition puis s’en prévaloir. Les démarches réalisées, leur date et leur conformité à l’acte sont examinées.

La mise en demeure et le procès-verbal de carence

Lorsque le vendeur refuse de se présenter, l’acquéreur doit formaliser sa demande. Une mise en demeure fixe sa position et l’invite à exécuter l’engagement.

Le notaire peut constater l’absence ou le refus dans un procès-verbal. Ce document constitue une preuve utile, sans remplacer la décision du tribunal lorsque le désaccord persiste.

L’exécution forcée de la vente

L’acquéreur peut demander au tribunal de constater la vente et d’ordonner sa réalisation. Il doit prouver qu’il a lui-même respecté ses obligations, notamment concernant le financement et la levée des conditions.

La publication de l’assignation au service de la publicité foncière peut être nécessaire pour rendre la demande opposable. Les formalités doivent être anticipées.

Les dommages-intérêts

Le préjudice peut comprendre des frais engagés, une perte de chance, un coût de relogement ou une différence de financement, à condition d’être justifié et directement lié au refus.

La clause pénale fixe parfois forfaitairement l’indemnité. Le juge peut la modérer ou l’augmenter dans les conditions légales.

Le rôle de la bonne foi

Les contrats doivent être négociés et exécutés de bonne foi. La dissimulation d’un projet de revente à un tiers, les manœuvres dilatoires ou le refus de remettre des documents peuvent peser dans l’appréciation.

La bonne foi ne permet toutefois pas de réécrire l’acte. Le juge part des obligations convenues et des preuves produites.

Questions fréquentes

Le juge ordonne-t-il toujours la vente ?

Non. Il vérifie que la vente était formée, que les conditions sont réalisées et que l’exécution reste possible.

Une offre d’achat suffit-elle ?

Son effet dépend de sa précision, de son acceptation et des réserves formulées. Elle ne se confond pas toujours avec un compromis.

Peut-on agir si le bien est revendu ?

Des recours peuvent subsister, mais la situation du tiers et la publicité des actes deviennent déterminantes.

Un vendeur refuse d’exécuter un compromis ? Je vous aide à sécuriser les preuves et déterminer si une vente forcée ou une indemnisation peuvent être demandées.