La réception des travaux, le point de départ des garanties

Le régime de responsabilité applicable varie selon que l’on se situe avant ou après la réception des travaux.

La réception constitue l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Conformément à l’article 1792-6 du Code civil :

« Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

La réception fixe le point de départ des garanties légale (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale).

La date de la réception peut être celle du procès-verbal de réception ou, en l’absence de réception formelle, de la dernière facture de réalisation des travaux.

Avant la réception, les garanties légales ne sont pas actionnables, mais la responsabilité du constructeur peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

La garantie de parfait achèvement

Le champ d’application de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est un dispositif conçu pour protéger le maître d’ouvrage et le constructeur en cas de désordres signalés lors de la réception par voie de réserves mentionnées au procès-verbal de réception des travaux, mais également ceux qui apparaîtraient dans l’année suivant la réception des travaux, signalés par le maître de l’ouvrage par notification écrite.

Cette garantie s’applique à tous les types de désordres, qu’ils concernent des aspects esthétiques ou structurels du bâtiment, sans distinction de leur importance ou de leur nature.

Il convient toutefois d’être attentif, car le signalement d’un désordre structurel dans le cadre de la garantie de parfait achèvement empêchera la mise en jeu de la garantie décennale du constructeur pour ce désordre.

Les exclusions

La garantie de parfait achèvement ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage du bien.

Cette garantie ne couvre pas les défauts qui sont causés par des facteurs externes ou des usages anormaux du bien (par exemple, des dégradations dues à un mauvais entretien par le propriétaire ou à des phénomènes naturels comme les inondations).

Les personnes tenues à la garantie de parfait achèvement et celles qui en sont exclues

Prolongement de la responsabilité contractuelle, la responsabilité de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur ayant réalisé ou concouru à la réalisation de l’ouvrage.

Les maîtres d’œuvre, architectes et bureaux d’études ne sont pas garants de la garantie de parfait achèvement, car ils ne sont pas des entrepreneurs qui ont réalisé les travaux.

Leur responsabilité peut être recherchée au titre de la responsabilité contractuelle.

Dans le cas d’un contrat avec une entreprise qui sous-traite à une autre, la garantie de parfait achèvement sera due par l’entreprise principale, qui est la seule avec laquelle le maître d’ouvrage a contracté.

La responsabilité du sous-traitant pourra être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Cette garantie n’est pas due par le constructeur non réalisateur (vendeur d’immeubles à construire et promoteur immobilier).

Sont toutefois assimilés à l’entrepreneur le constructeur de maison individuelle au sens des articles L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation et le promoteur immobilier s’il exécute lui-même une partie du programme.

La durée et la mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement s’étend sur une période d’un an à compter de la réception des travaux.

L’entrepreneur est tenu de reprendre les désordres signalés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Il ne peut se soustraire à cette obligation, sauf si les désordres sont imputables à une cause étrangère, comme une faute du maître de l’ouvrage ou un cas de force majeure.

Les désordres peuvent être signalés dans le procès verbal de réception des travaux ou par le biais d’une notification écrite à l’entrepreneur (il est préconisé de procéder à cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception).

Le délai nécessaire à l’exécution des travaux de réparation est fixé d’un commun accord par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Toute action judiciaire fondée sur la garantie de parfait achèvement doit être introduite dans l’année suivant la réception des travaux.

Il convient d’être réactif, car le délai d’un an ne peut être interrompu que par l’introduction d’une telle action, par la délivrance d’une assignation en référé (référé-expertise notamment) ou d’une assignation au fond.

La garantie décennale

La garantie décennale occupe une place centrale parmi les garanties constructives, elle est prévue par l’article 1792 du Code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

La garantie décennale est d’ordre public, ce qui signifie qu’elle s’impose à tous, indépendamment des stipulations contractuelles.

Les parties peuvent toutefois convenir de modalités spécifiques d’application ou d’exécution, à condition que ces modalités ne réduisent pas la portée de la garantie.

Le champ d’application de la garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Les désordres couverts comprennent notamment les dommages affectant la structure de l’ouvrage, c’est-à-dire les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, donc le gros-oeuvre, la toiture, ou tout autre élément vital de la maison.

Sont ainsi, par exemple, considérés comme des désordres de nature décennale : :

  • des fissures importantes affectant le gros œuvre,
  • un glissement de terrain entre deux talus, un risque certain d’éboulement,
  • un affaissement du dallage,
  • des fissures infiltrantes dans les murs pignons portant atteinte à la destination du bâtiment.

L’ouvrage ne se limite pas à un bâtiment, et la jurisprudence a notamment qualifié d’ouvrages :

  • un mur de soutènement,
  • une dalle en béton,
  • une cheminée dont l’installation comporte la création d’un conduit maçonné,
  • une véranda édifiée sur un balcon composée de parties fixes et mobiles,
  • une terrasse constituant une extension,
  • des panneaux photovoltaïques participant à la couverture de l’immeuble et assurant des fonctions de clos, de couvert et d’étanchéité,
  • les voies et réseaux divers même s’ils ne sont pas rattachés à un bâtiment,
  • des clôtures entourant les jardins privatifs d’une résidence,
  • des travaux de rénovation d’un immeuble comportant l’application d’un enduit extérieur d’étanchéité.

Les désordres affectant un élément d’équipement (c’est-à-dire un élément ne constituant pas un ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert) relèvent de la garantie décennale à condition, soit de rendre l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination, soit de compromettre la solidité de l’élément d’équipement, lorsqu’il est indissociable de l’ouvrage.

Un élément d’équipement est considéré comme faisant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Sont des éléments d’équipement, au sens de la jurisprudence, par exemple :

  • une climatisation,
  • un insert,
  • du carrelage,
  • une cheminée à foyer fermé

La jurisprudence a ainsi retenu la qualification décennale pour :

  • la dégradation des tablettes supportant les vasques dans les salles de bains d’une résidence hôtelière,
  • une VMC ne fonctionnant pas malgré l’absence d’humidité ou de moisissures,
  • un immeuble affecté de vices touchant les joints de menuiseries des fenêtres,
  • une piscine présentant un défaut d’étanchéité du liner recouvrant le bassin,
  • la dépose de carrelage détériorant le support.

La garantie décennale s’applique aux constructions neuves, extensions, surélévations, modifications substantielles d’une structure existante, et tous travaux présentant un caractère décennal.

Cette garantie couvre également les désordres évolutifs : un désordre initialement dénoncé dans les délais peut être indemnisé même si son aggravation apparaît après, dès lors qu’il s’agit de la continuation du même vice.

Les personnes tenues à la garantie décennale

Sont débiteurs de la garantie décennale les constructeurs et réputés constructeurs, donc :

  • tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,
  • toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire,
  • toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage,
  • tout fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l’avance,
  • toute personne qui a importé un ouvrage, une partie d’ouvrage ou un élément d’équipement fabriqué à l’étrange,
  • toute personne qui a présenté un ouvrage comme son oeuvre en faisant figurer sur lui son nom, sa marque ou tout autre signe distinctif.

Le sous-traitants sont exclus de ce régime de garantie, mais leur responsabilité peut être recherchée, dans un délai de cinq ans, sur le fondement délictuel par le maître d’ouvrage ou sur le fondement contractuel par l’entreprise principale.

La durée et les bénéficiaires de la garantie décennale

La garantie décennale bénéficie au maitre de l’ouvrage, à l’acquéreur de celui-ci et à leurs ayants droit successifs.

Elle couvre les désordres de nature décennale qui se révèlent dans les dix ans suivant la réception des travaux.

Seuls les désordres non apparents à la réception ou non réservés peuvent relever de la garantie décennale.

Lorsqu’un désordre a fait l’objet d’une réserve lors de la réception, il relève de la garantie de parfait achèvement, même s’il est de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination.

La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement)

Le champ d’application de la garantie biennale

La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, est une garantie légale couvrant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire ceux pouvant être déposés sans détérioration de celui-ci.

La garantie biennale trouve à s’appliquer :

  • Lorsqu’un élément dissociable de l’ouvrage est atteint et que son bon fonctionnement est compromis,
  • Lorsqu’il s’agit d’un équipement indissociable de l’ouvrage mais qui n’est pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à son usage ou à sa destination, ou à en compromette la solidité.

Cette garantie s’applique aux éléments dont le bon fonctionnement est compromis : un interphone, des volets roulants, une chaudière dissociable, un faux plafond, des radiateurs, une moquette, des carrelages simplement collés, un revêtement de peinture, etc.

Le désordre ne doit pas avoir été apparent ni réservé lors de la réception.

Toutefois, un désordre apparent non réservé peut être considéré comme caché lorsque le maître de l’ouvrage n’a pas été en mesure d’en apprécier immédiatement la gravité ou les conséquences.

La durée et la mise en oeuvre de la garantie biennale

La garantie biennale obéit à un délai strict de deux ans à compter de la réception.

Une fois ce délai expiré, toute action sur ce fondement est définitivement irrecevable, même en présence de dommages graves.

Seule une action judiciaire interrompt les délais : assignation en référé ou assignation au fond.

L’articulation des garanties

La garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale peuvent s’appliquer concomitamment à un même ouvrage affecté de désordres de nature différente.

A l’inverse, il est parfois compliqué de déterminer de quelle garantie relève un désordre.

L’articulation des garanties est gouvernée par un principe de primauté des garanties légales, bien que des exceptions existent.

Lorsqu’un dommage relève d’une garantie légale, il ne peut, en principe, donner lieu à une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun contre les personnes tenues à cette garantie.

Mon accompagnement à vos côtés en cas de désordres affectant votre bien

Le droit de la construction est un droit technique et complexe, mobilisant des régimes juridiques précis, impliquant des délais de forclusion et de prescription stricts, au sein desquels interfèrent également les problématiques propres au droit des assurances.

La détermination des règles juridiques applicables n’est pas aisée, dans la mesure où la nature du désordre peut être difficile à identifier.

Que vous soyez maître d’ouvrage ou constructeur, l’assistance par un avocat en droit de la construction est conseillé afin de préserver efficacement vos droits :

  • dans le cadre de pourparlers pour tenter de solutionner amiablement votre problématique,
  • en expertises amiables ou judiciaires,
  • pour introduire une procédure judiciaire en indemnisation ou afin de contrer les demandes faites à votre encontre dans ce cadre.

Maître Mathilde POLSINELLI, Avocate au barreau de BORDEAUX