La notion de garantie des vices cachés

Dans le cadre de la vente d’un bien, la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

La garantie des vices cachés est un mécanisme juridique qui protège l’acheteur lorsqu’il découvre un défaut non apparent affectant un bien qu’il a acheté, rendant ce bien impropre à l’usage prévu ou diminuant tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un prix moindre, s’il avait connu le défaut.

Elle s’applique aussi bien aux biens mobiliers (voiture, électroménager, etc…) qu’immobiliers (maison, appartement, etc…).

Les conditions de la garantie des vices cachés

Pour prospérer dans son action en garantie des vices cachés de la chose vendue, il appartient à l’acquéreur d’établir que les conditions de l’article 1641 du Code civil sont réunies :

  • L’existence d’un vice,
  • La gravité du vice,
  • Le caractère caché du vice,
  • L’antériorité du vice à la vente.

L’existence d’un vice

Le vice désigne tout ce qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend.

Il résidera dans l’état défectueux ou le mauvais fonctionnement de la chose, dans l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes.

La défectuosité alléguée doit avoir une origine interne et ne saurait provenir de facteurs étrangers à la chose.

Néanmoins, l’existence d’un vice pourra se révéler dans certaines conditions extérieures d’utilisation, à condition que celles-ci apparaissent comme normales.

La gravité du vice

Tout inconvénient de la chose achetée ne peut être qualifié de vice au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il faut que la qualité faisant défaut soit l’une des principales que l’on reconnaît à la chose.

Le vice doit présenter une certaine gravité, avoir une incidence réelle sur l’utilité de la chose.

Il est apprécié in abstracto, c’est-à-dire en fonction de l’utilité qui peut être attendue de la chose selon l’opinion commune. 

Le vice doit donc être rédhibitoire en entrainant soit l’impropriété de la chose, soit la limitation drastique de son usage, à tel point que la vente aurait été conclue à moindre prix.

Le caractère caché du vice

Le vice doit être caché lors de la vente, c’est-à-dire, ne pas être apparent pour l’acquéreur profane qui n’a pas à recourir à un expert pour le découvrir.

L’appréciation du caractère occulte se fera au regard de diligences normales (examen sommaire et minimum) et sera plus sévère pour un acheteur professionnel.

Plus précisément, le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales.

L’exigence est de bon sens : si l’acheteur avait connaissance du vice, il a conclu à ses risques et périls, et n’a pas lieu de se plaindre de la défectuosité.

Le caractère caché du vice ne sera pas seulement admis lorsque celui-ci aura été camouflé mais toutes les fois qu’il n’avait pas lieu d’apparaître à l’examen de la chose.

L’antériorité du vice à la vente

Le vice devait exister au moment de la transaction, ou être en l’état de « germe ».

Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice à l’égard d’un acquéreur non-professionnel.

Les actions et le délai pour agir

Si ces conditions de la garantie des vices cachés sont remplies, l’acheteur peut :

  • Obtenir l’annulation de la vente (il s’agit de l’action rédhibitoire),
  • Obtenir une réduction du prix (il s’agit de l’action estimation ou en réduction proportionnelle).

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir contre le vendeur, sans que l’action ne puisse être intentée plus de vingt ans après la vente.

La garantie des vices cachés se distingue du défaut de délivrance conforme prévue à l’article 1604 du Code civil et relève d’une différence entre la chose livrée et la chose contractuellement convenue.

En pratique, il est souvent nécessaire d’initier une procédure de référé afin de demander la désignation d’un expert judiciaire qui pourra techniquement apprécier et caractériser l’existence de vices cachés dans un rapport, avant d’assigner au fond le vendeur.

Mon intervention à vos côtés en cas de vice affectant l’un de vos biens

Si vous soupçonnez qu’un bien que vous avez acquis présente un vice, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat.

Celui-ci pourra vérifier que vous êtes toujours dans le délai d’action, vous aider à qualifier le vice, demander si nécessaire la désignation d’un expert pour recueillir un avis technique, et déterminer le régime juridique le plus adapté à votre situation afin de protéger efficacement vos droits.

Maître Mathilde POLSINELLI, Avocate au barreau de BORDEAUX